A+ A

Pārmaiņas dzīvojamo māju pārvaldīšanā

03.07.2018
Drukāt

Š.g. martā, veicot dzīvojamo māju datu monitoringu, SIA „Būks” pārskatīja dzīvojamo māju pārvaldīšanas stratēģiju. Ņemot vērā, ka SIA „Būks” pārvaldīšanā esošo dzīvojamo māju vidējais ekspluatācijas termiņš ir 57 gadi (vecākā māja nodota ekspluatācijā 1901.gadā, jaunākā – 1991.gadā) un šobrīd visās mājās ir beidzies vai tuvojas beigām ekspluatācijas termiņš inženierkomunikācijām un konstruktīvajiem elementiem, turklāt māju kopīpašnieku izveidotie uzkrājumi plānotajiem remonta darbiem ir nepietiekami, lai veiktu kapitālus remonta darbus (ar šī brīža uzkrājuma apmēru un maksājumu disciplīnu inženierkomunikāciju, konstruktīvo elementu nomaiņas remonta darbus būs iespējams veikt ne ātrāk kā pēc 10 līdz 25 gadiem, proti, avārijas situācijas var iestāties pirms izveidots nepieciešamais finanšu līdzekļu uzkrājums remonta darbiem), SIA „Būks” izvirzījusi mērķi – uzlabot dzīvojamo māju tehnisko stāvokli, vienlaikus veicinot pilsētvides sakārtošanu.

Mērķa sasniegšanai SIA „Būks” izvirzījusi vairākus uzdevumus.

ES fondu piesaiste energoefektivitātes pasākumu īstenošanai dzīvojamajās mājās

Padomju laikā celtajām dzīvojamajām mājām kalpošanas laiks ir vien 60 līdz 70 gadi. Ņemot vērā, ka esošajām tipveida projektu mājām Baldonē vidējais kalpošanas laiks ir 36 gadi (padomju laiku tipveida vecākās mājas kalpošanas laiks ir 62 gadi, jaunākās – 27 gadi) un nevienā no tām nav veikti inženierkomunikāciju (aukstā/karstā ūdens, kanalizācijas un elektroinstalācijas stāvvadu) nomaiņas remonta darbi, turklāt 80% no minētajām mājām ir bojāti jumta segumi, SIA „Būks” nolēma piedāvāt dzīvokļu īpašniekiem izmantot iespēju piesaistīt ES fondu līdzekļus māju atjaunošanai. Proti, katras mājas atjaunošanas projekta ietvaros būtu iespējams veikt vairākus remonta darbus – nosiltināt jumta segumu, fasādi, pagrabu pārsegumu, nomainīt jumta segumu, bojātos logus un durvis, kā arī atjaunot dabīgās ventilācijas sistēmas, nomainīt nokalpojušos ūdens un kanalizācijas stāvvadus, nepieciešamības gadījumā veikt arī kāpņu telpu remonta darbus u.c. Turklāt visus uzskaitītos remonta darbus iespējams veikt par puscenu.

Bez dzīvokļu īpašnieku piekrišanas un atbalsta ES fondu piesaiste māju atjaunošanai nav iespējama, tādējādi, sākot no 2018. gada 5. aprīļa, SIA „Būks” organizēja dzīvokļu īpašnieku kopsapulces tām mājām, kuras atbilst ALTUM energoefektivitātes programmas kritērijiem ES fondu līdzekļu saņemšanai.  

Šobrīd SIA „Būks” novadījusi 15 dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieku informatīvās kopsapulces, no kurām tikai vienas mājas kopīpašnieki atteicās no ES fondu piesaistes mājas atjaunošanai. Tādējādi, sākot no š.g. jūlija, 14 dzīvojamajās mājās tiks organizētas dzīvokļu īpašnieku aptaujas, pēc kurām būs skaidri zināms, cik tieši dzīvojamās mājas tiks pieteiktas ALTUM energoefektivitātes programmai.

Pašvaldības atbalsts māju atjaunošanai

Ņemot vērā baldoniešu lielo interesi par līdzfinansējuma saņemšanas iespējām no ES fondiem māju atjaunošanai, SIA „Būks” vērsās Baldones novada domē ar lūgumu līdzfinansēt tehniskās dokumentācijas iztrādi tām mājām, kuru atjaunošanai tiks piesaistīti ES fondi. Šajā sakarā vēlamies pateikties Baldones novada domei, kura operatīvi reaģēja un atbalstīja SIA „Būks” ieceri, izdodot saistošos noteikumus, kuri paredz atbalstu baldoniešiem – pašvaldība līdzfinasēs līdz 50% no kopējām dokumentu izstrādes izmaksām, bet ne vairāk kā 7000 euro vienai daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai. Tas nozīmē, ka dokumentu izstrādi iedzīvotājiem segs publiskie līdzekļi, jo otrus 50% segs valsts un ES fondu līdzfinansējums.

Ar Baldones novada pašvaldības atbalstu baldoniešiem 2018. gada 26. maijā bija iespēja doties pieredzes apmaiņas ekskursijā uz Limbažu novadu, kur atjaunots ievērojams skaits dzīvojamo māju, kas pēc apbūves līdzīgas Baldones dzīvojamajām mājām (3 līdz 4 stāvu mājas bez centralizētās apkures). Ekskursiju vadīja limbažnieks Zigmunds Mūrnieks, kurš, neskatoties uz cienījamo vecumu, veicinājis vairāku dzīvojamo māju siltināšanas projektu realizāciju, t.sk. Ozolainē, kur šobrīd nosiltinātas visas desmit daudzdzīvokļu mājas (Ozolaines ciemats ir vienīgais šāds ciemats Latvijā). Zigmunda Mūrnieka neatlaidība pagarināt māju kalpošanas laiku ir kalpojusi par piemēru un iedvesmu vairāku dzīvojamo māju pārvaldniekiem un dzīvokļu īpašniekiem, un šobrīd Limbažu novadā jau ir nosiltinātas vairāk nekā 46 daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas. 

Darbs ar parādniekiem

Viens no obligātajiem priekšnosacījumiem pieteikuma iesniegšanai ALTUM energoefektivitātes programmai – komunālie parādi nedrīkst pārsniegt 10% no pakalpojumu rēķinu summas pēdējā gada laikā. Tādējādi š.g. martā SIA „Būks” izveidoja parādnieku reģistru, kas katru mēnesi tiek aktualizēts.

Lai nekavētu māju atjaunošanas projektu realizēšanu, šobrīd prioritāte parādu atgūšanas pasākumiem ir noteikta tām dzīvojamajām mājām, kurām tiek plānots piesaistīt ES fondu līdzekļus māju atjaunošanai. Attiecīgi kopš š.g. marta SIA „Būks” nosūtījusi iedzīvotājiem vairāk nekā 90 atgādinājumus samaksāt parādus, 30 brīdinājumus par nolūku vērsties tiesā parāda nesamaksāšanas gadījumā un 23 pirmstiesas brīdinājumus. SIA „Būks” ar 12 parādniekiem noslēdza izlīgumus par parādu pakāpenisku samaksu, savukārt pret 11 parādniekiem š.g. jūlijā un augustā plānots celt prasības tiesā.

Darbs ar parādniekiem turpinās arī pārējās dzīvojamajās mājās, tāpēc aicinām iedzīvotājus, kuriem izveidojušies parādi pret SIA „Būks”, noslēgt izlīgumu par parāda pakāpenisku samaksu (izlīguma darbības laikā netiek aprēķināti soda procenti), negaidot atgādinājuma, brīdinājuma vai pirmstiesas brīdinājuma saņemšanu savā pasta kastītē.

Mājām piesaistīto zemes gabalu uzkopšana

Šobrīd vien retajai dzīvojamajai mājai Baldonē piesaistītās teritorijas uzkopšanu nodrošina sētnieks. Ņemot vērā, ka katrai mājai atsevišķa sētnieka algošana ir ekonomiski neefektīva, jo sadārdzina attiecīgās mājas pārvaldīšanas izmaksas, turklāt sētnieks spiests strādāt vairākās darba vietās pilnas darba slodzes nodrošināšanai, sētnieku motivācijas celšanai un māju pārvaldīšanas maksas efektīvai plānošanai SIA „Būks” 2018. gada nogalē un 2019. gadā plāno veikt izmaiņas dzīvojamo māju piesaistīto teritoriju uzkopšanā. Plašāku informācija par paredzamajām izmaiņām SIA „Būks” plāno sniegt iedzīvotājiem š.g. rudenī.

Iedzīvotāju sadarbība ar SIA „Būks”

Dzīvojamo māju pārvaldīšanā Latvijā lielākā problēma ir iedzīvotāju zemā aktivitāte saistībā ar tiem piederošās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas jautājumu risināšanu. Iedzīvotāji ne tikai ir kūtri sanākt kopā uz kopsapulcēm, lai lemtu būtiskus jautājumus, bet nereti arī savstarpēji nekomunicē. Tādējādi visa atbildība tiek uzlikta mājas pārvaldniekam, kuram ir ne tikai ierobežotas iespējas veikt noteikta veida darbus (remonta darbu plānošanai un veikšanai trūkst iedzīvotāju atbalsta), bet pilnībā uzraudzīt un izkontrolēt ikdienas trūkumu novēršanu (salūzusi slēdzene, jāpielabo durvis u.tml.).

Ņemot vērā minēto, kā arī, lai uzlabotu mājas pārvaldīšanas procesu un veicinātu ciešāku sadarbību ar iedzīvotājiem, SIA „Būks” veicinājusi un arī turpmāk plāno katras mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē aicināt iedzīvotājus iecelt mājas vecākos (ja tādi nav iecelti).

Turpmāko sadarbību ikdienas jautājumu risināšanā SIA „Būks” plāno veikt ar māju vecāko starpniecību, t.sk., lai samazinātu SIA „Būks” administratīvos izdevumus, turpmāk ikmēneša māju finanšu atskaites, remonta darbu plāni u.c. dokumenti tiks izsniegti tikai māju vecākajiem (tām mājām, kurās mājas vecākie ir iecelti).

Ja izdosies realizēt šādu ieceri, SIA „Būks” būs iespējams pārskatīt katras dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksas tāmi, samazinot tāmes pozīcijas izmaksas saistībā ar pārvaldnieka administratīvajiem izdevumiem.

Noslēgumā vēršam uzmanību, ka dzīvojamo māju efektīva pārvaldība nav iespējama bez noteiktas darba kārtības izstrādes un dzīvokļu īpašnieku līdzdalības tiem piederošās mājas uzturēšanas procesā. Tādējādi, lai sasniegtu izvirzīto mērķi – uzlabotu dzīvojamo māju tehnisko stāvokli, vienlaikus veicinot pilsētvides sakārtošanu – ceram uz dzīvokļu īpašnieku sapratni un atsaucību laikā, kamēr SIA „Būks” ievieš jaunu kārtību dzīvojamo māju pārvaldīšanas procesā.

Gunita Upīte
Namu pārzine
SIA „Būks”